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Compraventa de vivienda de segunda mano

Seguros
 
1.- Entre particulares  

2.- A través de un agente inmobiliario

1.- Entre particulares

Información

En el caso de que la compra de la vivienda se realice entre particulares, el vendedor no está sometido a las normas y obligaciones de información que la legislación establece para la transmisión de vivienda nueva. No obstante, antes de firmar la transacción es recomendable informarse o solicitar al vendedor los siguientes datos:

- Nota simple del Registro de la Propiedad en la que conste que él es el propietario del inmueble y si la vivienda está libre o no de cargas (hipotecas, embargos, cancelaciones).

 - Certificado del presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador deberá hacer frente a las deudas del año en curso y del anterior y, si no las paga, responderá con la propia vivienda adquirida.

 - Que está pagada la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). - Que se trata de una vivienda que no tiene limitaciones para ser vendida al precio requerido (por ejemplo, que no es una vivienda de protección oficial, de precio tasado, etc.).

 - Situación económica de la comunidad, cuota de la comunidad y si existen o no derramas extraordinarias o previsión de aprobarlas en los próximos meses.

Compra en régimen general

Contrato

A diferencia con la venta de vivienda nueva, en la de segunda mano las partes (comprador y vendedor) fijan libremente el contenido del contrato. Como en el caso de la venta de vivienda de segunda mano se aplica el Código Civil, no existen las obligaciones que se han especificado en el apartado de vivienda nueva, en cuya venta sí se aplica la legislación de consumo.

Aunque no es obligatorio, en este tipo de adquisiciones es recomendable dirigirse a un abogado para que le asesore durante el proceso de compra y le redacte el contrato de compraventa.

Adquirida la vivienda, si aparecen desperfectos que no pudo apreciar en el momento de la compra, puede exigir al vendedor el saneamiento de los llamados vicios ocultos, presentando una demanda, en el plazo de seis meses, desde la entrega de la vivienda (artículo 1.490 del Código Civil).

2.- A través de un agente inmobiliario

Definición

Se entiende por agente inmobiliario el profesional que actúa como intermediario en la compraventa de la vivienda, cobrando una contraprestación que consiste, por lo general, en un porcentaje sobre el precio de la venta.

Para ser agente inmobiliario no es necesario ser agente de la propiedad inmobiliaria ni estar en posesión de ninguna titulación. Sin embargo, solo pueden anunciarse como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), los colegiados en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. El resto debe utilizar otra calificación.

Compra en régimen general

Información

El consumidor tiene derecho a solicitar y recibir del agente inmobiliario la información siguiente:

  • Identificación personal y/o empresarial del API o intermediario.
  • Un certificado del Registro de la Propiedad para comprobar si el titular del inmueble es el vendedor y cuáles son las características del inmueble (distribución, metros cuadrados…),  así como para saber si existen o no cargas sobre el inmueble.
  • Una confirmación de si el encargo de la venta se ha firmado con carácter de exclusividad.
  • El precio total de la compraventa.
  • En el caso de que se entreguen cantidades a cuenta, un recibo de los pagos efectuados.
  • Un comprobante de que el vendedor se encuentra al corriente de pago del IBI y de las cuotas de la comunidad de propietarios.

Contrato

El consumidor puede relacionarse con el agente inmobiliario:

  • A través de un contrato de encargo de compra. En él se establecen las facultades otorgadas por el consumidor al agente (si se trata de un contrato de mandato -el agente actúa como representante del consumidor-, si se le encomienda una labor de mera gestión…), los honorarios a satisfacer, las obligaciones que puede asumir el agente en nombre del cliente (por ejemplo, tramitar un préstamo hipotecario), la duración del contrato, etc.
  • Sin relación contractual. El agente inmobiliario tiene firmado un contrato de encargo de venta con una tercera persona, propietaria de la vivienda que se ofrece al consumidor. El agente inmobiliario será el encargado de enseñar la vivienda y realizar las negociaciones con el consumidor adquiriente, pero la aceptación de la oferta de compra la tiene que realizar el propietario del inmueble.

Es importante conocer si el contrato de encargo de venta es en exclusividad (el propietario de la vivienda se compromete a dejar la venta de su vivienda en manos del agente inmobiliario por un tiempo determinado, sin que pueda vender la vivienda por su cuenta) o no (en los contratos sin exclusividad de venta el propietario puede encargar la venta a otras personas, intermediarios o no, o incluso realizarla él mismo).

El importe de los honorarios se fija en el contrato de encargo de venta firmado entre el vendedor y el agente inmobiliario.