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Otras formas de comprar una vivienda

Seguros
 
Cooperativa de vivienda
Comunidades de bienes o de propietarios
Ventajas e inconvenientes de las cooperativas y de las comunidades de bienes  

Cooperativa de vivienda

Definición

Es una empresa constituida por un grupo de personas (cooperativistas) que se unen para construir unas viviendas y adjudicarlas después a los socios. Estas asociaciones tienen personalidad jurídica propia y su funcionamiento se basa en la participación democrática de los socios.

El proyecto para la construcción de las viviendas se puede llevar a cabo de dos formas:

- Por los propios cooperativistas, contratando ellos al arquitecto, aparejador y constructor, supervisando la obra, realizando los pagos y organizando la financiación.

- Por una empresa gestora, que se encarga de captar los socios y de gestionar totalmente el proyecto (buscar financiación, contratar a los técnicos, etc).

Información previa

Antes de incorporarse como socio a una cooperativa o a una promoción concreta, es recomendable comprobar los siguientes aspectos:

  • Que la cooperativa está legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, actualmente dependiente de la Dirección General de Trabajo de la Consejería de Empleo, Mujer e Inmigración.  Si la cooperativa es de ámbito nacional, debe estar inscrita en el Registro de Sociedades Cooperativas adscrito al Ministerio de Trabajo e Inmigración. 
  • Que existe una cuenta bancaria abierta, de titularidad de la cooperativa, en la que los socios ingresan las aportaciones.
  • Que las aportaciones están aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros.
  • Que, en caso de existir cuota de preinscripción, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto y cuantía.
  • La titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión o vinculación de la vivienda (periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de retracto a favor de la cooperativa).

En el acto de la incorporación, el nuevo socio debe recibir de la cooperativa una copia de los estatutos sociales, del contrato de adhesión y de aquellos documentos en que figuren las normas y características de las viviendas promocionadas.

Compra de régimen general

Aportaciones económicas

Las aportaciones son de tres tipos:

  • Aportaciones al capital social. Suelen ser de pequeña cuantía. Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja es injustificada y está  previsto en los estatutos.
  • Cuota de ingreso o cuotas periódicas. Se destinan a abonar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que realiza en las primeras etapas de su funcionamiento (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no forman parte del capital social ni son reembolsables.
  • Aportaciones para financiar la vivienda y anexos. Se destinan directamente a sufragar el coste de la vivienda. Se determinan como resultado del plan de financiación que debe aprobar la asamblea general y conocer y admitir el socio cooperativista. En caso de baja de un socio, se le reembolsan las aportaciones para financiar la vivienda cuando otro socio le sustituye en sus derechos y obligaciones.

Órganos

Según la legislación vigente (Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas), las cooperativas cuentan con unos órganos sociales nombrados, controlados y desempeñados por los socios. Los órganos de gestión más importantes son los siguientes:

  • La asamblea general: formada por todos los socios cooperativistas. Los acuerdos tomados en ella obligan a todos los socios. Cada socio tiene voz y voto en cada asunto a tratar.
  • El consejo rector: es  el órgano representativo y de gobierno de la cooperativa. Su actuación está sujeta a la ley, a los estatutos y a la voluntad de la asamblea. Está presidido por quien es, a su vez, presidente de la asamblea.
  • Los interventores: su función es el control de las cuentas anuales y la elaboración de un informe escrito sobre ellas. Son elegidos por la asamblea general.

Compra en régimen general

Derechos y obligaciones de los cooperativistas

Los estatutos de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa, etc.

Los socios de la cooperativa tienen reconocidos los siguientes derechos y obligaciones:

Derechos

  • Elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales de la cooperativa.
  • Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la asamblea general y de demás órganos sociales.
  • Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  • Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
  • Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social.
  • Percibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
  • Participar en el beneficio neto (retorno de excedente) obtenido por la venta o alquiler de los locales comerciales. Lo habitual es que el importe se destine a disminuir el coste de sus propias viviendas. 
  • Aprobar las cuentas del ejercicio en asamblea general.
  • Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria. Para ello, el socio debe comunicar su intención por escrito al Consejo Rector. No obstante, la cooperativa puede establecer una penalización económica sobre las cantidades entregadas y los estatutos prever un plazo de reembolso. En cualquier caso, se producirá la devolución de las cantidades en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.

Obligaciones

Los socios estarán obligados a:

  • Asistir a las reuniones de la asamblea general y demás órganos de los que formen parte.
  • Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales.
  • Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social y en las actividades de formación.
  • No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
  • Guardar secreto sobre actividades y datos de la cooperativa cuando su divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales.
  • Efectuar el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
  • Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.

Compra de régimen general

Comunidades de bienes o de propietarios  

Definición

A efectos de la adquisición de una vivienda, una comunidad de bienes o propietarios, está formada por un grupo de personas (comuneros) que, al igual que en el caso de la cooperativa, acometen conjuntamente las operaciones y trámites precisos para la construcción y posterior adjudicación de sus propias viviendas. Para ello, adquieren un terreno común y se convierten en promotores de la vivienda. Al contrario de los cooperativistas, los comuneros carecen de personalidad jurídica propia, lo que significa que los actos de compra y de hipoteca se llevan a cabo por cada uno de ellos individualmente.

En la práctica es frecuente que una empresa o gestora capte socios para constituir una comunidad de bienes, reservándose las labores de gestión y administración de todo el proceso.

Información previa

Antes de entrar a formar parte de una comunidad y durante su vigencia se debe comprobar:

  • Qué personas la integran y la relación que les une con la gestora, constructora y demás agentes de la edificación (arquitecto, aparejador, etc).
  • La existencia real del terreno o solar sobre el que se pretende edificar, así como su situación registral.
  • Si existe anteproyecto de viviendas sellado por el Colegio Oficial de Arquitectos, y licencia de edificación del ayuntamiento.
  • Si se han iniciado los trámites para acogerse a las ayudas oficiales, en su caso.
  • El sistema de financiación previsto y forma de pago.
  • La cuantía de las cuotas o aportaciones y la fecha de abono.
  • La información sobre la adjudicación de las viviendas, las plazas de garaje y demás elementos que integran la promoción.

Organización

El estatuto de constitución de la comunidad regula las relaciones entre los comuneros, su participación y sus derechos y obligaciones.

La comunidad de bienes actúa a través de dos órganos rectores:

-  La junta general. Está formada por todos los comuneros y se encarga de acordar las cuestiones de especial relevancia (aportaciones, financiación, proyectos, etc).

- La comisión delegada. Es el órgano ejecutivo y se encarga de aquellos asuntos de menor entidad, como pueden ser pequeñas contrataciones.

Ventajas e inconvenientes de las cooperativas y de las comunidades de bienes

Ventajas:

  • Menor coste de las viviendas.
  • Forma de pago generalmente más cómoda.

Inconvenientes:

  • Los precios de las viviendas pueden variar durante su construcción.
  • Se adquieren sobre plano, por lo que la fecha de entrega de la vivienda es incierta.
  • Se debe realizar un mayor seguimiento de la construcción.