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Compraventa de vivienda nueva

Seguros
  1. Publicidad 
  2. Información antes del contrato 
  3. Contrato 
  4. Cláusulas abusivas en la compra de vivienda  

1.- Publicidad

La oferta, promoción y publicidad en la compraventa de vivienda tiene que ser objetiva y cierta y no debe provocar confusión al consumidor en relación a las características y condiciones de adquisición de la vivienda. Asimismo, se debe indicar si el edificio está concluido o se encuentra en construcción.

Es importante conservar la publicidad de la vivienda que se va a adquirir puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aunque no figuren después expresamente en el contrato.

2.- Información antes del contrato

El vendedor debe facilitar al consumidor la información siguiente:

1. Datos de la empresa: su nombre o razón social, domicilio y los datos de inscripción en el Registro Mercantil, en su caso. Si se trata de una vivienda nueva, es obligatorio indicar el nombre y domicilio del arquitecto y del constructor.

2. Sobre la vivienda:

  • Plano de situación del edificio y descripción de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Plano de la vivienda, en el que figure la superficie útil y la distribución. 
  • Plano con el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, etc., así como las medidas de seguridad contra incendios con que cuenta el edificio.
  • Memoria de calidades y descripción de los materiales empleados para realizar los aislamientos térmicos y acústicos.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  • Precio de la vivienda y forma de pago.
  • Si la venta se hace sobre plano, en el contrato debe constar que, en caso de que la construcción no se inicie, no se termine en el plazo convenido o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, el promotor está obligado a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta, además de los intereses legales. También debe figurar en el documento, el nombre de la compañía aseguradora o entidad bancaría con la que el promotor ha suscrito el seguro o aval que garantizará la devolución de esas cantidades, así como la cuenta constituida para que el consumidor pueda  depositarlas.
  • En el caso de que la vivienda o las zonas comunes estén sin terminar, se debe indicar el estado en que se encuentra la obra y la fecha de su entrega.
  • Los datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, si está inscrito o mención de que no lo está.
  • Certificado de Eficiencia Energética del edificio.
  • Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística  y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, si las hay.
  • Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, si existen, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

3. Sobre el precio:

El vendedor debe informar, de manera clara y detallada, de los siguientes aspectos:

  • Precio total, incluyendo los honorarios del agente inmobiliario, si lo hay, los impuestos (IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según proceda) y la forma de pago.
  • Medios de pago (transferencia, metálico…) que se admiten para abonar las cantidades aplazadas.
  • Garantía (aval, segunda hipoteca, etc.), si se pide, que debe constituir el comprador por el precio de la vivienda o por parte de él.
  • Seguro o aval que garantice las cantidades entregadas a cuenta. 
  • Descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta. En el caso de que el comprador adelante alguna cantidad, se le descontará del importe total de la venta. Es recomendable exigir factura, justificante o recibo de esas cantidades entregadas. 

3.- Contrato

Aunque los contratos verbales son válidos en nuestro ordenamiento jurídico, lo usual es que la compraventa de la vivienda se formalice en un contrato por escrito que recoja las condiciones acordadas por las partes.

Tipos de contratos:

1.- Precontrato: es el compromiso de comprar o vender. La formalización de este documento permite, a los contratantes, exigirse recíprocamente el cumplimiento de lo pactado.

2.- Contrato de reserva: mediante este documento el vendedor, a cambio de una cantidad de dinero, se compromete a retirar de la venta la vivienda en cuestión durante un plazo de tiempo concreto. La cantidad entregada se pierde si no se formaliza la compra.

El contrato de reserva obliga al vendedor a no seguir ofreciendo esa vivienda y a mantener la oferta a quien la ha reservado. Si el vendedor desiste de la venta, debe devolver la cantidad entregada.

Compra en régimen general

3.- Contrato de arras o señal: es la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal o garantía de que la compraventa se va a realizar. El importe entregado es parte del precio de la compra. El contrato de arras puede ser de dos tipos:

- Arras penitenciales: las partes pueden renunciar a la compraventa antes de firmar la escritura ante el notario. En el caso del comprador, la renuncia supone la pérdida del dinero entregado como señal; si el incumplimiento es del vendedor debe entregar el doble de esa cantidad.

- Arras confirmatorias: suponen la aceptación en firme de la compraventa. En este caso ni el comprador ni el vendedor pueden renunciar unilateralmente a lo pactado. Si uno de ellos lo hace, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Si en el contrato no se especifica nada se entiende que las arras son confirmatorias.

4.- Contrato privado de compraventa: es el documento que compromete al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar un precio por ella. Lo que se pacta en él tiene fuerza vinculante entre las partes contratantes.

El contrato debe recoger, al menos, los datos siguientes:

  • Nombre y apellidos o denominación social de las partes y su domicilio, así como el cargo que representa el vendedor (apoderado, representante legal…), en el caso de sociedades.
  • Descripción de la vivienda y cualquier otra cuestión de relevancia que el consumidor deba conocer (memoria de calidades, planos, superficie útil y construida, escritura de propiedad, licencia urbanística, licencia de primera ocupación, libro del edificio, etc.).
  • Condiciones de adquisición, precio total con desglose de los impuestos y forma de pago.
  • La fecha de entrega de llaves. Es recomendable pactar una cláusula que establezca una penalización para el caso de que se produzca un retraso en la entrega.
  • La fecha de escrituración, que suele coincidir con la de entrega de llaves.
  • Si la vivienda está gravada con alguna carga, por ejemplo, hipotecas, embargos…
  • Gastos del contrato. En el caso de no especificarse nada en el contrato, el comprador se hace cargo de los gastos de primera copia de la escritura, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de los impuestos (IVA o impuesto de transmisiones y Actos Jurídicos Documentados). Mientras que el vendedor debe pagar los gastos de plusvalía de la vivienda y los de la escritura original.
  • Consecuencias de la resolución o incumplimiento del contrato.
  • Fecha y firma de las partes.

En todos los casos, el contrato debe estar redactado de forma clara y sencilla, por lo que no se puede remitir a textos o documentos que no se entreguen al consumidor antes o junto a la firma del contrato. Además, debe cumplir con los principios de buena fe y equilibrio entre las partes.

Compra en régimen general

5.- Escritura pública

El contrato privado de compraventa o el de arras se convierte en documento público cuando las partes firman una escritura pública ante notario. Este documento permite inscribir la vivienda adquirida en el Registro de la Propiedad.
El vendedor y el comprador pueden pactar la designación del notario. En caso de no hacerlo, su elección corresponde al comprador.

4.- Cláusulas abusivas en la compra de vivienda

Las cláusulas abusivas más habituales que se incluyen en los contratos de compraventa de una vivienda son, entre otras, las siguientes:

  • Imponer el pago de la plusvalía al comprador.
  • Obligar al comprador a subrogarse a la hipoteca que en su día solicitó el promotor para poder realizar la construcción del edificio.
  • Establecer en el contrato un plazo de entrega de la vivienda indeterminado o demasiado amplio (por ejemplo: la fecha de entrega de la vivienda será en el primer trimestre de 2011).
  • Imponer un notario determinado al comprador.
  • Modificar las condiciones, distribución, materiales u otras circunstancias de la vivienda recogidas en la memoria de calidades o en el proyecto de ejecución, ya que estos documentos forman parte del contrato.
  • Transmitir al comprador los gastos del acceso a los suministros generales de la casa (agua, luz…).
  • Plantear la retención de las cantidades abonadas por el consumidor por renuncia o incumplimiento del contrato y no contemplar la indemnización si renuncia el profesional.
  • Facultar al vendedor a incrementar el precio pactado. Únicamente se permitiría esta cláusula si el aumento de precio se debe a causas ajenas al promotor, si es imprevisible y si se da la posibilidad al comprador de desistir de la compraventa sin ninguna penalización.