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Gastos de constitución de la hipoteca: qué hay que saber tras la nueva sentencia

Gastos de constitución de la hipoteca, lo que hay que saber
Cuando se compra una vivienda, es habitual pedir un préstamo al banco y constituir una hipoteca. A estas relaciones jurídicas entre consumidores y entidades bancarias, se les atribuyen una serie de gastos de constitución. Por norma general, las entidades financieras repercutían estos gastos íntegramente en los consumidores, incluidos en ocasiones, los gastos derivados de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión propios de la entidad financiera.

En 2015, una sentencia del Tribunal Supremo declaró nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos, como son los gastos de la notaría, el registro de la propiedad o el pago de los impuestos que se deben abonar. Si bien la sentencia indicaba que era abusivo cargar únicamente al consumidor con estos gastos, no aclaraba cuál de ellos correspondían ser pagados por el consumidor y cual por la entidad financiera.

En este sentido, en dos nuevas sentencias de marzo de 2018, el Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo se ha pronunciado en lo relativo al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Documentados (ITJAD) y al timbre de los documentos notariales.

A continuación, desde el Portal de Consumidor de la Comunidad de Madrid se ofrecen las claves para entender esta nueva sentencia:

Impuestos

En lo relativo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITAJD), el Tribunal Supremo establece en esta nueva sentencia que el prestatario (la persona que contrata la hipoteca) es el sujeto pasivo del préstamo, por lo que le corresponde el pago de este impuesto.

Formalización e inscripción de escrituras notariales

En esta categoría se engloban los documentos necesarios para la constitución de la hipoteca, esto es, los gastos del notario y del registro de la propiedad. En este sentido, en la sentencia de 2015, el Tribunal Supremo indicaba que la distribución de estos gastos debe ser equitativa y nunca exigiéndole el pago únicamente al consumidor.

En la nueva sentencia de 2018, además se establece que en lo referente al timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario. En cuanto a las copias que se soliciten, el responsable del pago será el que las solicite.

Gastos de constitución de la hipoteca, lo que hay que saber

Cómo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca

En caso que haya tenido o tenga en vigor una hipoteca afectada por este tipo de cláusulas, es conveniente acudir lo antes posible, en primer lugar, a un experto, como un abogado o a una asociación de consumidores, para que le asesoren y estudien su caso.

Actualmente, los bancos no están obligados a devolverles las cantidades cobradas de más de forma voluntaria, por lo que le recomendamos dirigirse, una vez se haya asesorado, al Servicio de Atención al Cliente, o Defensor del Cliente, de la entidad financiera donde firmó la hipoteca, para intentar informarse sobre la postura que va a tomar.

Si no le ofrecen ninguna solución o no le convence lo que le ofrecen puede optar por:

  • Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de su entidad. Si transcurridos dos meses desde la fecha de presentación de la reclamación, no obtiene respuesta, o no queda satisfecho con ella, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España
  • Acudir directamente a los tribunales. El juez decidirá si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula. El tribunal también determinará el alcance de dicha nulidad, y recuperar, por tanto, las cantidades de más que haya percibido la entidad financiera.