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Fiscalidad en la venta de viviendas
Fiscalidad en la venta de viviendas
Los propietarios que vendan su vivienda están sujetos al pago de determinados impuestos, aunque tienen ventajas fiscales en caso de que inviertan el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

1. Impuestos por la venta de viviendas>

2. Ventajas fiscales por la venta de viviendas>

 

Impuestos que se abonan por la venta de viviendas

 

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

Es un Impuesto Municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de los mismos, por la diferencia de valor desde la anterior venta hasta el momento actual.

El modo de pago, además de su cálculo, dependerá de cada Ayuntamiento.

 

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal.

Para calcular la ganancia patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Con efectos desde el 1 de enero de 2013, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de una vivienda que se hayan generado en un período menor o igual a un año, se integran en la base imponible general del IRPF.

Cuando el período de generación de las ganancias patrimoniales sea superior a un año, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF. En este supuesto, se aplican los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida:

Ayudas a la compra de vivienda usada

Para los ejercicios fiscales 2012 y 2013 se aplicarán los tipos de gravamen incrementados con los tipos de gravamen complementarios previstos en la Disposición Adicional trigésima quinta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (que ha sido añadida por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, publicada en el BOE nº 315, de 31 de diciembre de 2011.

Ayudas a la compra de vivienda usada

No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo:

  • A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición.

  • A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.

  • El importe obtenido tributará aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual que grava la titularidad de la vivienda.

El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

 

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Ventajas fiscales por la venta de viviendas

 

Circunstancias en las que no tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual:

  • Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).

  • Siempre que el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva.

    La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda.

    A estos efectos, se considera vivienda habitual aquélla que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

    Por la adquisición de al nueva vivienda habitual se tiene derecho a la deducción prevista en el IRPF.

    En este caso, la base de deducción de la nueva vivienda habitual se obtiene restando al valor de adquisición de la nueva vivienda, el importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión. Además, no se podrá practicar la deducción mientras el importe invertido en la nueva vivienda no supere la suma del precio de adquisición de la vivienda anterior que hubiera gozado de deducción.

  • Las viviendas que se adquieran entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 se beneficiarán de una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos, salvo las que se hubiesen adquirido o al cónyuge o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido (Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, publicado en el BOE nº 114, de 12 de mayo de 2012).

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