Preguntas frecuentes de Compra en régimen general

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¿Qué normativa regula el procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios? >
 
El Real Decreto 235/2013 , de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE  nº 89 de 13 de abril de 2013).
¿Qué es el certificado energético de los edificios y cuándo entra en vigor? >
 
Es un documento que permite saber lo eficaz que es un inmueble en relación a su consumo de energía.

Según el nuevo Real Decreto 235/2013, de 5 de abril,  a partir del 1 de junio de 2013, el consumidor que compre o alquile una vivienda, tiene que recibir del promotor o propietario el certificado de eficiencia energética.
¿Qué edificios necesitan certificación de eficiencia energética y cuáles no? >
 
Necesitan certificado: 

- Los edificios de nueva construcción.

- Los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

- Los edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Están exentos, entre otros, los que tienen protección oficial, los lugares de culto, las construcciones provisionales, los edificios industriales y los inmuebles aislados (por ejemplo, en zonas rurales) de menos de 50 m2. Las viviendas y locales de menos de 50 m2 que forman parte de un edificio no están excluidas.

¿Quién es el responsable de obtener el certificado energético de un edificio, vivienda  o local de negocio? >
 
El promotor o propietario del edificio, vivienda o local de negocio es el responsable de obtener y conservar el certificado de eficiencia energética. El documento debe registrarse ante el órgano competente de cada comunidad autónoma. En el caso de Madrid es la Dirección General de Industria, Energía y Minas.
¿Quién puede firmar el certificado de eficiencia energética de un edificio? >
 
Tanto para edificios de nueva construcción como ya existentes, será cualquier técnico competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos técnicos) el encargado de suscribir el certificado. No es preciso que estén colegiados.

El ministro de Industria, Energía y Turismo, y el de Fomento pueden determinar otras cualificaciones profesionales requeridas para suscribir los certificados de eficiencia energética, así como los medios de acreditación.

¿Dónde es posible contactar con un técnico competente para certificar un edificio? >
 
Lo más adecuado puede ser recurrir a los colegios profesionales correspondientes a los técnicos competentes citados más arriba.
¿Cuánto cuesta la emisión del certificado de eficiencia energética? >
 
No existen tarifas oficiales. El precio lo fija el técnico competente al que se haya contratado para realizar el trabajo. Es recomendable solicitar un presupuesto previo.
¿Existe obligación de comunicar los certificados de eficiencia energética al Registro de la Comunidad de Madrid? >
 
Si, es obligatoria la comunicación de los certificados para su inscripción en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios de la Comunidad de Madrid.

La Dirección General de Industria, Energía y Minas ha establecido el procedimiento para que el propietario o promotor presenten de forma telemática el certificado. Si se justifica la imposibilidad de presentarlo por esta vía, se permitirá hacerlo de forma presencial.

Para poder realizar la comunicación vía telemática, es necesario disponer de firma electrónica reconocida por la Comunidad de Madrid.

¿Cómo se obtiene la etiqueta de eficiencia energética? >
 
La etiqueta de eficiencia energética se puede descargar transcurridos dos días hábiles desde la presentación telemática del certificado correspondiente en la siguiente página web www.madrid.org/reee_consulta.
¿Debe pagarse alguna tasa para la inscripción en el Registro? >
 
Únicamente los edificios nuevos deben pagar una tasa. Se pueden consultar los precios pinchando aqui.

Para los edificios o partes de edificios (viviendas, locales...) existentes que se alquilen o vendan la inscripción es gratuita.

¿Existe un modelo de certificado de eficiencia energética? >
 
Sí, los Anexos I,II y III de la Orden de 14 de junio de 2013, incluyen los modelos para la presentación de los certificados.
¿Cuál es la validez de los certificados de eficiencia energética? >
 
El certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de 10 años.
¿Será público el inventario de edificios o partes de edificios que tengan registrado el certificado de eficiencia energética? >
 
Sí. Será público una vez que la Dirección General de Industria, Energía y Minas habilite la plataforma necesaria para poder realizar este tipo de consultas.
¿Cuál es el órgano que se encarga del control de esta certificación en la Comunidad de Madrid? >
 
La Dirección General de Industria, Energía y Minas  es el órgano competente para el control de los certificados de eficiencia energética y la inspección para comprobar el cumplimiento de la obligación de tenerlos.
¿Existen sanciones para las infracciones en esta materia? >
 
Sí. El régimen sancionador es el establecido en las disposiciones adicionales tercera y cuarta de Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. La cuantía de las sanciones oscila entre los 300 y los 6.000€.
El contrato de la vivienda que he comprado establece una fecha para la entrega, pero se ha retrasado siete meses. ¿Puedo exigir el doble del dinero entregado, como así figura en el contrato? >
 
Si en el contrato el promotor se compromete a devolver el doble del dinero entregado, ha de cumplir su compromiso. Si no puede cumplirlo o se niega, usted puede reclamar ante los tribunales de justicia.

¿Tengo derecho a que la constructora me dé una garantía para posibles defectos en la vivienda nueva? >
 
Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción:
 
  • Anual: sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).
  • De tres años: por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • De diez años (o quince según el caso y contrastando con el Art. 1591 del Código Civil): sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

¿El comprador de una vivienda nueva debe pagar el impuesto de plusvalía? >

No. El pago de este impuesto, llamado Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, por ley, corresponde al vendedor.

El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en su artículo 89.3. c), establece que en la compraventa de viviendas es una cláusula abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de impuestos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Si usted considera que en el contrato puede existir alguna cláusula abusiva, antes de firmar nada, diríjase con una copia a una oficina municipal de información, a la Dirección General de Consumo de su localidad o a una asociación de consumidores. Allí le pueden informar de si existen o no cláusulas abusivas en el contrato. Si le confirman que las hay, usted puede interponer una reclamación para que la administración sancione a la empresa.

He firmado un contrato de compra de una vivienda en construcción. El promotor, al firmar este contrato, no me ha aportado el documento que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. ¿Qué puedo hacer? >
 
En primer lugar se recomienda enviar un burofax o telegrama, solicitando que se lo remita en un plazo determinado. Si en este plazo usted no lo recibe, lo siguiente que debe hacer es presentar una reclamación aportando fotocopia de la siguiente documentación:
 
  • Publicidad de la vivienda. El promotor está obligado a indicar en ella si se requieren cantidades anticipadas antes del inicio de las obras o durante el período de construcción e incluso debe mencionar la entidad garante, así como la entidad bancaria o caja de ahorro en la cual el comprador debe ingresar las cantidades anticipadas.
  • Contrato de compra de la vivienda.
  • Burofax o telegrama que haya enviado al promotor y respuesta, si la ha obtenido.

A la hora de escriturar la vivienda, ¿qué documentación debo recibir? >
 
Lo primero que debe hacer es comprobar si la vivienda dispone de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Si es así, se pasa a escriturar la vivienda. Si aún no se dispone de ese documento, se debe posponer la escrituración.
Una vez realizada la escritura, le tienen que facilitar:
 
  • Licencia de primera ocupación.
  • Libro del edificio.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda.
  • Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y la descripción general del edificio donde se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Régimen de propiedad.
  • Coeficientes de participación.
  • Memoria de calidades.
  • Planos de los suministros.

Me gustaría saber si hay alguna normativa sobre la realización de posibles reformas en una vivienda de nueva construcción, cómo si es obligatorio pagar por eliminar una puerta o un sanitario y si es legal no poder quedarse con lo que sobra. >

No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicita el comprador u ofrece el promotor en viviendas de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. En su artículo 10 b.2 establece que las reformas que propongan los adquirientes deben formalizarse en un documento que contenga su descripción y las repercusiones que puedan derivar en el precio y el plazo de entrega que se habían pactado.

Igualmente, el Real Decreto 515/89 establece que estos documentos contractuales deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros determinados como, la compra de una cantidad específica de material para una vivienda, que ha sido descrita adecuadamente, lo razonable es que esos materiales los pague el contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas.

Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material que no se ha puesto es algo a negociar con la empresa. Por otro lado, al existir libertad de precios es necesario que todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente documentados contractualmente con presupuestos por escrito aceptados o rechazados previamente.

¿Tiene una constructora la obligación de tener hojas de reclamaciones? >
 
Si, en el caso de que trabaje para consumidores finales (particulares).

No, en el caso de que solo trabaje para empresas.

¿Puede la constructora o promotora que nos vende el piso arreglar los defectos de la vivienda después de la firma de la escritura? >
Sí, la constructora y la promotora deben garantizar a los propietarios la reparación de los defectos existentes o que puedan surgir en la vivienda. El plazo de esta garantía dependerá del tipo de defecto encontrado.

Una vez firmadas las escrituras y entregadas las llaves, es aconsejable que el propietario revise la vivienda. Si encuentra algún defecto, se recomienda enviar a la empresa un escrito certificado o burofax con los defectos existentes, e incluir un plazo para la contestación y para la subsanación de esos defectos.

Si no quieren hacerse cargo, el propietario puede acudir a los locales de la empresa para completar y presentar una hoja de reclamación, o si lo prefiere, puede presentar una demanda judicial o someterse a un arbitraje de consumo, pues la presentación de una hoja de reclamación no excluye la posibilidad de formular la reclamación de cualquier otra forma legalmente prevista.

En todo caso, es aconsejable aportar, junto con la reclamación o la demanda, toda la documentación y pruebas que disponga el propietario sobre la vivienda y los defectos encontrados, tales como la copia del contrato de compraventa del piso, la memoria de calidades de la vivienda y la fotocopia del escrito o burofax enviado reclamando la reparación de los defectos.

¿Tiene una agencia inmobiliaria el poder de cobrar comisiones por la intermediación tanto al comprador como al vendedor? ¿Hay algún máximo en la comisión que pueden cobrar? >

Los agentes de la propiedad inmobiliaria y los intermediarios inmobiliarios pueden cobrar honorarios al vendedor y al comprador de una vivienda, siempre que estos honorarios estén anunciados o figuren en contrato. La Ley 11/1998, de 9 de julio de Protección de los consumidores de la Comunidad de Madrid, establece en el artículo 14.2 que los consumidores tienen derecho a conocer el precio previamente a la contratación de un servicio. Las ofertas concretas de servicios realizadas a través de soportes publicitarios o informáticos deben incorporar el precio.

Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia a otra.

Por otra parte, los contratos firmados no se pueden rescindir unilateralmente, únicamente cuando hay un acuerdo entre las partes. La posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo al que tienen que llegar los firmantes.

Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes, se puede acudir a los tribunales de justicia.

Si una persona decide salir de una cooperativa debido a la demora en la entrega de la vivienda, ¿qué plazo tiene la cooperativa para devolver las cantidades entregadas? >
 
El artículo 51.2 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, establece que el plazo de reembolso no puede exceder de cinco años a partir de la fecha de baja.
Quiero subrogarme a una cooperativa, pero el contrato no indica en qué fecha se entrega la vivienda. ¿Es esto legal? >

Puede exigir que le informen de la fecha de entrega y que le faciliten una copia de las autorizaciones necesarias para la construcción. Según establece el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, los promotores o constructores están obligados a informar de datos esenciales, como la fecha de entrega.
¿Puede un intermediario obligar al comprador a subrogarse a un hipoteca concreta y, en caso contrario, cobrarle los gastos de cancelación de la misma? >

No. Según la legislación vigente (Real Decreto 515/1989, de 21 de abril y Ley 44/2006, de 29 de diciembre), la parte compradora no está obligada a subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación.

¿Qué sucede si entrego cantidades de dinero al promotor de la construcción de la vivienda que quiero comprar? >

El promotor debe cumplir con lo siguiente:
  • Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
  • Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá el contrato de seguro de caución o el aval a que se hace referencia en el párrafo anterior.
¿Qué cantidades entregadas a cuenta por vivienda durante su construcción están garantizadas? >

La garantía se extenderá a todas las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
¿Qué tipo de contrato de seguro tiene que suscribir el promotor para garantizar cantidades entregadas a cuenta? >

El contrato a celebrar por el promotor será el de seguro de caución que para que pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
  • Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
  • La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
  • Al promotor le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
  • Corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.
  • En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.

¿Qué sucede si el promotor no paga la prima del seguro de caución? >

La entidad aseguradora está obligada a abonar al usuario las cantidades que haya aportado, aún cuando el promotor no haya abonado la prima a la aseguradora. El usuario tiene derecho a recuperar las cantidades abonadas íntegramente.
¿Qué sucede si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido? >

El comprador debe requerir  de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses. Si en el plazo de treinta días, el promotor no ha procedido a la devolución de las cantidades, el comprador podrá reclamar a la entidad aseguradora o al avalista el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el comprador podrá reclamar directamente a la entidad aseguradora o al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

La entidad aseguradora deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.

¿Qué tipo de aval tiene que suscribir el promotor como garantía? >

Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
  • Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
  • En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
  • Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.
¿Qué tipo de información contractual me tiene que dar el promotor? >

En los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
  • Que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.
  • Referencia al contrato de seguro o aval bancario que garantice las cantidades entregadas a cuenta con indicación de la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista. En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.
  • Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
¿Cuándo puedo ejecutar la garantía de las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción de la vivienda? >

Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
¿Cuál es el contenido que tiene que tener la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción? >

Será obligatorio hacer mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante de las cantidades entregadas a cuenta, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse dichas cantidades.
¿Qué sucede si el promotor no constituye la garantía? >

El incumplimiento de la obligación de constituir garantía dará lugar a una sanción de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
Además de lo anterior, se impondrán al promotor, las infracciones y sanciones que pudieran corresponder conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
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